30 грудня 2022 року

Звіт про фінансову стабільність за грудень 2022 року - ринок нерухомості та іпотечне кредитування

Ринок нерухомості та іпотечне кредитування

Попит на житло залишається слабким та нестійким: інтерес нечисленних покупців залежить від інтенсивності обстрілів населених пунктів. Створення нової пропозиції житла сповільнилось. Разом із руйнуванням житлового фонду через обстріли це призведе до скорочення пропозиції житла найближчим часом, а в перспективі – до його можливого дефіциту. Заявлені ціни купівлі переважно зростають, тоді як орендні ціни залишаються майже вдвічі нижчими за довоєнний рівень. Різноспрямовані рухи цін відображають дисбаланс на ринку нерухомості, відносно дешевша оренда стримуватиме попит на купівлю житла. Зростання товарообороту дало поштовх ринку торговельної нерухомості, насамперед поліпшуються показники невеликих ТЦ. Для орендодавців офісних площ ситуація залишається складною.

Активність покупців – майже нульова

Попит на житло залишається дуже кволим та нестійким. Згідно зі звітами нотаріусів, за перші три квартали було укладено трохи більше чверті від кількості угод за аналогічний період торік. Інтерес нечисленних покупців суттєво залежить від безпекової ситуації в конкретних населених пунктах, зокрема від інтенсивності ракетних обстрілів. Тож активізація обстрілів України в IV кварталі його вчергове послабила. Наявний попит орієнтований передусім на готове житло для проживання, а от спекулятивного, з метою подальшого перепродажу, – майже немає. Крім того, війна трансформує вподобання потенційних покупців, які тепер надають перевагу безпечнішому та автономному житлу. З огляду на тривалий характер війни, високі ризики для безпеки населення та повільне відновлення доходів попит тривалий час буде низьким, а ринок у середньостроковій перспективі стагнуватиме. Потенційний попит надалі сформують ті, хто втратив житло через війну, але лише за наявності ресурсів, в тому числі від компенсації за втрачене майно.

Пропозиція на ринку впаде у майбутньому

Кількість новобудов, на яких ведуться роботи, поволі зростає після майже повної зупинки в перші місяці війни. Загалом в Україні роботи відновилися на понад двох третинах об’єктів. Переважно в тих житлових комплексах, продати які є вищі шанси: передусім у західних областях України та на фінальній стадії будівництва. На інших об’єктах відновлення діяльності відбулося переважно лише на папері. За даними ДССУ, за три квартали цьогоріч було завершено будівництво 2.8 млн кв. м багатоквартирного житла. Це вдвічі менше від рекордного показника минулого року за такий самий період, але лише на чверть менше, ніж у середньому за попередні п’ять років. Ситуація з початком нового будівництва – гірша. За перші дев’ять місяців забудовники отримали дозволи на будівництво вдвічі меншого обсягу багатоквартирного житла, ніж у середньому за аналогічний період попередніх чотирьох років. Разом з тим отримання дозволу не свідчить про початок будівництва – фактичний старт будівельних робіт може відкладатися на тривалий період.

Зміна обсягів житлового фонду відбувається через створення нової пропозиції та значно більшою мірою через руйнування наявної. За даними проєкту “росія заплатить”, з початку повномасштабної війни до листопада було зруйновано чи пошкоджено понад 16 тисяч багатоквартирних та майже 127 тисяч приватних будинків. Це вкупі з кволими темпами нового будівництва суттєво знизить пропозицію житла найближчим часом, а після завершення війни, призведе до його дефіциту на ринку.

У майбутньому ринок новобудов упорядковуватиме новий закон про захист прав інвесторів у будівництво. Ці нові правила гри, за умови їх належного врегулювання на підзаконному рівні, можуть посприяти розвитку ринку та кредитування. А втім, для пристосування до нових умов знадобиться час. Крім того, впровадження закону, зокрема в частині механізму гарантійної частки для нового будівництва, потребуватиме принципових рішень уряду.

Заявлені ціни хаотичні та мало підкріплені ринковими чинниками

Заявлені гривневі ціни зростають лише на первинному ринку нерухомості, найшвидше – на заході країни. Зростання цін у низці регіонів помітно випереджає загальну інфляцію. За даними ЛУН, у Києві ціни на новобудови за січень – листопад цього року зросли на близько 40%, а у Львові – вдвічі швидше. Основним чинником здорожчання новобудов залишається намагання забудовників компенсувати зростання собівартості будівництва. Однак, зважаючи на те, що попиту на новобудови майже немає, зростання цін відображає переважно побажання продавців, а не ринкові умови.

Основні угоди відбуваються на вторинному ринку, проте ціни в цьому сегменті досить волатильні. Рушії цін на вторинному ринку не завжди раціональні: умови продажу залежать від значної кількості унікальних чинників та мотивів сторін угоди. Така хаотичність зберігатиметься і надалі, поки ринок малоактивний.

Орендний ринок надає кращі орієнтири рівноважних цін, ніж ринок нерухомості

Ринок оренди житла швидко та відчутно реагує на зміну макросередовища та безпекових умов. Після весняного падіння попит тут залишається низьким, без сталих ознак поліпшення. Ціна оренди після періоду високої волатильності протягом перших місяців війни стабілізувалася на рівні в середньому на 40% нижче рівня лютого.

Про те, що ринок нерухомості зараз далекий від рівноваги, свідчить і відношення “ціна до оренди”1, яке з березня суттєво зросло і зараз сягає історично найвищих значень. За цим критерієм ринок можна вважати збалансованим, якщо це відношення близьке до довгострокового середнього рівня. Низькі ціни на оренду порівняно з цінами на нерухомість також стримуватимуть попит надалі. За ціновим критерієм нині оренда житла видається кращою альтернативою, ніж купівля, і ця ситуація зберігатиметься тривалий час.

Іпотечне кредитування майже зникло

З березня до вересня нове іпотечне кредитування майже не здійснювалося, позики були поодинокими. У вересні–жовтні було видано трохи більше ста іпотечних кредитів із середнім обсягом близько мільйона гривень, майже всі – на вторинному ринку. Іпотечний ринок до завершення війни залишатиметься малоактивним через високі ризики. Дещо підвищити попит на іпотеку можуть державні програми підтримки кредитування “Доступна іпотека” та “єОселя”, які пропонують знижені відсоткові ставки: 7% та 3% річних відповідно.

Ринок торговельної нерухомості повільно стабілізується

Ситуація на ринку торговельної нерухомості поліпшується. Загалом товарооборот у торгових центрах зростає, найактивніше відновлюється попит на товари першої необхідності. У західних областях зростання відбувається швидше. Змінюється і поведінка споживачів: популярнішими є торгові площі в близькій доступності, а шопінг стає цільовим – переважно швидкі та заплановані покупки. Доходи торгових центрів поволі відновлюються завдяки вищим продажам в орендарів, адже орендна ставка наразі практично скрізь визначається у відсотках від товарообороту. Кращі показники вакантності та рентабельності мають дрібні та середні торгові центри. Натомість великі торгові центри страждають через неактивність двох своїх якірних напрямів: великі орендарі – міжнародні оператори досі не відновили своєї роботи через безпекові ризики, а сегмент розваг залишається малопопулярним. Перебої з електроенергією сповільнюють відновлення сектору.

Ринок офісів стагнуватиме далі

Ринок офісів і надалі перебуває під впливом фундаментальних змін у форматі роботи персоналу компаній. Віддалений режим роботи дедалі більше стає нормою багатьох бізнесів. Крім того, попит на офісні площі безпосередньо залежить від ділової активності в країні, яка зараз на спаді. Тож стагнація на ринку офісних площ триває. Орендні ставки залишаються низькими, а вакантність зростає. Оскільки орендні угоди переважно укладалися на тривалі строки, орендарі змушені займати площі та платити ренту до кінця договору. Проте після завершення терміну орендарі зменшують займану площу, домовляються про знижки чи виїжджають з приміщень. Восени через тривалі відключення світла частина працівників повернулася до офісів. Власники площ, на яких стабільність електропостачання підтримується генераторами та є безперебійні джерела інтернету та зв’язку, помітно підняли ренту. Проте цей ефект лише тимчасовий. Сегмент офісної нерухомості найдовше залишатиметься пригніченим і ще тривалий час не буде цікавим інвесторам та кредиторам.